Crédit immobilier : comment fonctionne la délégation d’assurance ?

Crédit immobilier : comment fonctionne la délégation d’assurance ?

Économiser quelques milliers d’euros sur son prêt immobilier par un simple choix d’assurance, l’affaire peut sembler belle. Pourtant, réaliser une délégation d’assurance emprunteur n’est pas si évident. Explications.

Faire une délégation d’assurance pour son prêt immobilier, c’est  faire appel à un autre assureur que celui proposé par votre banquier. Cette liberté offerte aux emprunteurs depuis 2010 et la loi Lagarde est encore trop peu utilisée à en croire les derniers chiffres publiés par la Fédération française de l’Assurance (FFA). Pourtant, la délégation d’assurance peut faire économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros sur le coût total d’un prêt immobilier à l’emprunteur.

La banque qui vous octroie un prêt immobilier est en droit de vous imposer la souscription d’une assurance emprunteur, qui prendra en charge les mensualités si vous n’êtes plus en mesure de rembourser. Elle inclura systématiquement deux garanties : la garantie décès et la garantie invalidité. Une troisième, appelée incapacité temporaire de travail est généralement incluse mais ses contours varient énormément d’un contrat à l’autre.

Une garantie perte d’emploi peut également être intégrée à votre assurance d’emprunteur mais celle-ci ne prendra en charge qu’une partie des mensualités, calculées selon le niveau d’indemnisation accordé par Pôle emploi. Le fait que Pôle emploi verse des allocations est d’ailleurs bien souvent la condition sine qua non pour que cette garantie soit accordée. Elle est également réservée aux emprunteurs étant embauchés en CDI, mais cela ne change pas grand-chose étant donné que vous avez peu de chance d’obtenir un prêt immobilier si vous n’êtes pas dans cette situation.

Si l’assurance emprunteur peut être obligatoire dans le cadre de la signature de votre prêt immobilier, le fait d’en souscrire une auprès de l’établissement prêteur ne peut pas l’être. Soit vous choisissez l’option contrat de groupe, c’est-à-dire l’assurance proposée par la banque prêteuse, soit vous faites une délégation d’assurance et vous souscrivez un contrat d’assurance auprès d’un autre établissement. Depuis la loi Hamon sur la Consommation du 17 mars 2014, la délégation d’assurance est possible pendant un an à compter de la signature du prêt immobilier. Autrement dit, même si vous avez souscrit initialement auprès de l’assureur lié à votre banquier, il vous est possible d’en changer pendant un an.

L’équivalence de garantie comme prétexte au refus de délégation

Cependant, faire le choix de ne pas souscrire à l’assurance de groupe et prendre une assurance déléguée peut rencontrer un obstacle : l’équivalence de garantie. En effet, dès les premiers mois suivant l’entrée en vigueur de la mesure de la loi Hamon, les banques ont eu tendance à refuser la délégation d’assurance parce que les garanties de l’autre contrat n’étaient pas jugées suffisantes. C’est pourquoi le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a été chargé de livrer une liste des garanties pouvant être exigées par un établissement de crédit. Ce dernier ne pourra demander qu’une équivalence dans ces garanties là et devra limiter le nombre de garanties requises à onze.

Avec des taux de crédits de plus en plus bas, l’assurance emprunteur est devenue pour les banques le dernier endroit où elles peuvent réaliser un peu de marge et elles restent donc globalement réticentes à l’idée de voir leurs clients opter pour la délégation. A vous de faire valoir vos droits si vous jugez que cela peut vous faire économiser de l’argent.

Source: LaTribune

Crédit immobilier : les taux à 20 et 25 ans bientôt plus élevés ?

Crédit immobilier : les taux à 20 et 25 ans bientôt plus élevés ?

La Banque de France souhaite fixer trois taux de l’usure différents pour les crédits immobiliers, en fonction de leur durée initiale. Une évolution, attendue pour le début 2017, qui pourrait avoir un impact sur le niveau des taux de crédits supérieurs à 20 ans.

Trois seuils de l’usure différents, selon que le prêt immobilier est d’une durée inférieure à 10 ans, comprise de 10 ans à moins de 20 ans ou de 20 ans et plus, contre un seul actuellement quelle que soit la maturité du prêt : telle est l’évolution envisagée dans un projet d’arrêté présenté le 12 juillet dernier au Comité consultatif du secteur financier (CCSF).

Mise à jour (5 octobre 2016) – L’arrêté, daté du 26 septembre 2016, a été publié au Journal officiel du 1er octobre 2016. Les nouveaux taux de l’usure des prêts immobiliers à taux fixes, distingués par tranche de maturité, entreront donc en vigueur à compter du 1er janvier 2017.

L’initiative prise par la Banque de France est pour le moins inattendue. A la demande des professionnels du regroupement de crédits, l’institution avait récemment modifié l’arrêté du 24 août 2006, qui encadre la catégorisation des seuils de l’usure, pour gommer certains effets jugés pervers de la récente directive européenne sur le crédit hypothécaire. Mais il ne semble pas avoir été question, à l’époque, d’introduire de nouveaux taux distingués en fonction de la maturité des prêts.

Des taux bizarrement plus élevés pour les durées courtes

Pour en évaluer l’impact, la Banque de France a fourni aux membres du CCSF présents à la réunion du 12 juillet quelques statistiques, dont cBanque a pu obtenir copie. On y découvre ce qu’auraient été les seuils de l’usure – pour mémoire, les taux maximum, mis à jour chaque trimestre, que les banques sont autorisées à pratiquer – à différentes périodes, remontant jusqu’en 2004, si les nouvelles tranches de maturité avaient été en vigueur. Les seuils de l’usure, en effet, sont le reflet de l’état du marché des crédits immobiliers. Pour les calculer, la Banque de France collecte les taux effectivement pratiqués par les banques au cours d’un trimestre. A partir de ces données, elle publie un taux effectif moyen (TEM) qui, augmenté d’un tiers, devient le taux d’usure du trimestre suivant pour chaque catégorie de prêts (immo mais aussi conso et pro).

Ces statistiques réservent quelques surprises. On y découvre notamment que les taux moyens des crédits immo d’une durée inférieure à 10 ans sont systématiquement plus élevés que ceux des prêts de 10 à moins de 20 ans, et régulièrement que ceux d’une durée de 20 ans et plus. Exemple : actuellement, le taux d’usure appliqué à l’ensemble des crédits immobiliers à taux fixe est historiquement bas, à 3,92%. Si les nouveaux seuils avaient été appliqués, ils auraient été de 4,01% pour les crédits de moins de 10 ans, de 3,86% pour ceux compris de 10 ans à moins de 20 ans et de 3,95% pour ceux de 20 ans et plus.

Le CCSF demande un suivi de la mesure

Qu’attend exactement la Banque de France de ce changement ? Difficile à dire, l’institution n’ayant pas encore communiqué sur le sujet. Equivalents aux taux de marché augmenté d’un tiers, les taux d’usure, publiés au Journal officiel, laissent une large marge aux banques, sur un marché du crédit immobilier fortement concurrentiel. Si l’on observe les statistiques, la réforme du taux d’usure envisagée permettrait toutefois d’augmenter légèrement les taux maximum autorisés sur les prêts à 20 ans et plus, par rapport à ceux des prêts de 10 à moins de 20 ans, qui eux baisseraient. Les banques auraient ainsi un peu plus de latitude pour augmenter, le cas échéant, les taux sur les durées longues, 20 et 25 ans. L’intérêt est toutefois très limité, et la perspective incertaine : si la plupart des observateurs s’accordent à dire que les taux immobiliers ne pourront pas aller beaucoup plus bas, aucun ne s’attend à une hausse forte et soudaine.

A l’issue de sa réunion du 12 juillet dernier, le CCSF, qui réunit des représentants des pouvoirs publics, des banques, des professionnels du secteur financier et des consommateurs, a émis un avis favorable. Mais le Comité demande aussi à la direction générale du Trésor et à la Banque de France d’assurer « le suivi et l’évaluation de l’impact sur les taux de l’usure et leur évolution de l’introduction des trois tranches de maturité », avec à la clé la rédaction d’un rapport sur le sujet. A suivre.

Source: cbanque

Prêt immobilier : la fin de la baisse des taux ?

Prêt immobilier : la fin de la baisse des taux ?

Mois après mois, le même constat : les taux immobiliers sont toujours plus bas, battant chaque fois de nouveaux records. En octobre, la plupart des courtiers évoquent toutefois de plus rares évolutions de la part des banques, laissant penser à une stabilisation.

Situation étonnante en ce début octobre. Habituellement, en début de mois, les sociétés de courtage en crédit se battent à pour être la première à dévoiler leur baromètre mensuel. Cette fois, le 5 octobre en milieu de journée, pas ou peu de baromètres. Si les courtiers tardent à communiquer, c’est parce que les banques tardent à leur envoyer leurs nouveaux barèmes de taux fixes.

A l’image de Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, tous ou presque s’accordent sur le même ressenti : l’entrée dans une période de stabilisation. « Sur les taux mini, ceux proposés aux meilleurs profils, il n’y a pas de changement », témoigne Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis, qui n’a pas encore communiqué ses statistiques mensuelles. « C’est la première fois depuis 9 mois ! »

« Il semblerait que le plancher ait été atteint »

« Compte tenu des fortes baisses appliquées en septembre, les taux devraient plutôt entrer dans une phase de stabilisation », juge Sandrine Allonier, directrice des relations banques de VousFinancer, qui se contente d’une analyse générale, faute d’avoir reçu suffisamment de « barèmes » de la part des banques. Même son de cloche chez Immoprêt, qui relève tout de même de nouvelles baisses en octobre dans son baromètre : « Pour résumer, les taux restent à des niveaux particulièrement favorables aux emprunteurs, mais il semblerait que le plancher ait été atteint. » Un discours qui a pourtant été dit et répété à la fin du printemps et au début de l’été.

Pourquoi, cette fois, faudrait-il croire à la fin de la baisse, ou du moins à une atténuation ? « En fin d’année, la période est moins propice à la surenchère pour les banques », explique Cécile Roquelaure. « Et nous sommes déjà à des niveaux jamais connus, or les taux bas pèsent sur la rentabilité des banques, qui ont été à nouveau été rappelées à l’ordre par le Haut conseil de stabilité financière. »

Des taux au plus bas, toutes durées confondues

Où en sont les taux fixes ? Un prêt immobilier sur 15 ans s’est conclu en moyenne à 1,26% en septembre selon l’observatoire Crédit Logement-CSA, contre 1,34% en août 2016. Les crédits sur 20 ans se sont établis à 1,48%, à comparer avec les 1,57% du mois précédent, et les prêts sur 25 ans se sont négociés à 1,76% en septembre contre 1,86% en août. La baisse a donc effectivement été significative au mois de septembre.

Du côté d’Empruntis, Cécile Roquelaure affirme que les « taux du marché » évoluent à la baisse, mais faiblement, en octobre, le taux sur 15 ans s’établissant selon cette enseigne à 1,40% et celui sur 20 ans à 1,60%. VousFinancer estime pour sa part les moyennes autour de 1,20% sur 15 ans, 1,50% sur 20 ans et 1,80% sur 25 ans en ce début octobre. Seul Cafpi évoque de nouvelles baisses notables avec des banques qui « continuent à se faire une concurrence sur les taux bas ».

Source: cbanque.com 

L’investissement dans les PME profite de l’effet séduction des avantages fiscaux

L'investissement dans les PME

La Direction générale des Finances publiques vient de publier les statistiques sur la répartition des revenus 2014 déclarés en 2015. Les réductions à l’ISF ont plus attiré et motivé à investir que celles accordées pour l’impôt sur le revenu. Le détail des chiffres.

Avec les données issues des 37.119.219 déclarations de revenus (1) déposées pour les revenus 2014 en mai 2015, la Direction générale des Finances publiques donne l’occasion de découvrir ce que les Français déclarent et la manière dont ils réduisent leur fiscalité. Ainsi, elles permettent de voir comment les Français utilisent les dispositifs d’incitations fiscales visant à favoriser les investissements dans les PME. Et c’est révélateur de vrais choix, entre investir par l’intermédiaire d’un fonds ou en direct avec la détention de part en capital social.

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